REPRÄSENTATIVE LUXUSVILLA MIT OPTIONAL CA. 8.000 m² MISCHWALD – WEITBLICK, PRIVATSPHÄRE & AUTARKIE-POTENZIAL IN GABLITZ
In erhöhter und außergewöhnlich ruhiger Aussichtslage am Königswinkelberg in Gablitz präsentiert sich diese großzügige Villa als seltene Gelegenheit für Menschen, die repräsentatives Wohnen, außergewöhnliche Platzverhältnisse und unmittelbare Natur miteinander verbinden möchten. Das Anwesen liegt auf einem rund 1.567 m² großen Grundstück und eröffnet einen freien Blick über die umliegende Wienerwaldlandschaft.
Eine zusätzliche Besonderheit ist der unmittelbar angrenzende, rund 8.000 m² große Mischwald, der optional separat erworben werden kann. Damit eröffnet sich die Möglichkeit, das eigentliche Villengrundstück um eine außergewöhnlich große private Naturfläche zu ergänzen.
Das im Jahr 1997 errichtete Ziegelmassivhaus mit Wärmedämmung und vollisoliertem Dach erstreckt sich über drei Ebenen und verfügt über eine Gesamtnutzfläche von rund 560,68 m². Davon entfallen rund 368,48 m² auf die Wohnflächen im Erd- und Obergeschoss sowie rund 192,20 m² auf die Flächen des Kellergeschosses.
Großzügige Wohnbereiche mit Raumhöhen von rund 2,75 m bis zu beeindruckenden 6,00 m, sechs Schlafzimmer, vier Badezimmer, Wellness- und Freizeitbereiche, eine Schwimmhalle mit Pool sowie drei Garagen schaffen ein Raumangebot, das in dieser Form nur selten zu finden ist.
Die Liegenschaft weist altersentsprechenden Renovierungs- und Modernisierungsbedarf auf. Genau darin liegt zugleich die Möglichkeit, die vorhandene Substanz und außergewöhnlichen Raumdimensionen nach persönlichen Vorstellungen neu zu interpretieren. Die im Exposé gezeigten Visualisierungen veranschaulichen beispielhaft, welches Potenzial in dieser Villa steckt.
QUICK READ – AUF EINEN BLICK
- Kaufpreis Villa inkl. Grundstück: € 998.000,–
- Optionales Waldgrundstück: ca. 8.000 m² | € 50.000,–
- Geschätzter Renovierungsrahmen: ca. € 200.000,– bis € 250.000,–
- Grundstück Villa: ca. 1.567 m²
- Gesamtnutzfläche: ca. 560,68 m²
- Wohnfläche EG & OG: ca. 368,48 m²
- Kellergeschoss: ca. 192,20 m²
- Baujahr: ca. 1997
- Bauweise: Ziegelmassivbau mit Wärmedämmung & vollisoliertem Dach
- Schlafzimmer: 6, davon 2 mit eigenem Balkon
- Badezimmer: 4
- WCs: 5
- Abstellräume: 5
- Raumhöhen: ca. 2,75 m bis ca. 6,00 m
- Wohnsalon: ca. 111 m² mit Kachelofen, Bar & Billardbereich
- Zweiter Wohnbereich: ca. 48 m² mit Galerie
- Wintergarten: großzügig über zwei Ebenen
- Pool: ca. 8 × 4 m, solarbeheizt
- Wellness: Sauna mit Dampfbadfunktion & Whirlpool
- Freizeit: Fitnessraum & Party-/Game-Room mit Kamin
- Weinkeller: klimatisiert
- Terrasse: ca. 76 m²
- Ebene Gartenfläche: ca. 400 m²
- Garagen: 3, davon 2 elektrisch
- Heizsysteme: Gasheizung, Holzofen & Wärmepumpen-Fußbodenheizung
- Photovoltaik: Vorbereitung vorhanden
- Sicherheit: Alarmanlage & Videoüberwachung
WOHNEN IN AUSSERGEWÖHNLICHEN DIMENSIONEN
Die Dimensionen dieser Villa sind außergewöhnlich. Bereits der rund 111 m² große Wohnsalon vermittelt ein Raumgefühl, das weit über klassische Einfamilienhäuser hinausgeht. Raumhöhen von teilweise bis zu rund sechs Metern, großzügige Sichtachsen und die Verbindung mit Wintergarten und Galerie verleihen dem Haus einen repräsentativen Charakter.
Kachelofen, Bar und Billardbereich sind in den großen Wohnraum integriert und schaffen unterschiedliche Aufenthaltsbereiche, ohne die Offenheit des Raumes zu verlieren. Ein weiterer rund 48 m² großer Wohnbereich im Obergeschoss erweitert das Raumangebot und ermöglicht zusätzliche Rückzugs-, Familien- oder Aufenthaltsbereiche.
Mit insgesamt sechs Schlafzimmern, vier Badezimmern und zahlreichen Nebenräumen bietet das Haus auch für große Familien, Mehrgenerationenkonzepte oder die Kombination aus Wohnen und Arbeiten außergewöhnlich viel Platz.
RAUMAUFTEILUNG
Erdgeschoss – ca. 203 m²
- Wohnsalon ca. 111,20 m²
- Zimmer ca. 21,21 m²
- Zimmer ca. 17,98 m²
- Küche ca. 14,79 m²
- Wintergarten ca. 21,58 m²
- Windfang ca. 6,13 m²
- Abstellraum ca. 4,34 m²
- WC / Vorraum ca. 5,88 m²
Obergeschoss – ca. 171,56 m²
- Zentraler Wohnbereich ca. 47,81 m²
- Zimmer ca. 27,03 m²
- Zimmer ca. 20,57 m²
- Zimmer ca. 20,57 m²
- Zimmer ca. 16,43 m²
- Küchennische ca. 6,37 m²
- Badezimmer mit Badewanne & WC ca. 16,10 m²
- Badezimmer mit Badewanne & WC ca. 10,80 m²
- Badezimmer mit Badewanne & WC ca. 5,88 m²
Kellergeschoss – ca. 192,20 m²
- Garage 1 ca. 63,27 m²
- Garage 2 ca. 27,49 m²
- Kellerraum ca. 22,58 m²
- Kellerraum ca. 21,78 m²
- Kellerraum ca. 15,96 m²
- Kellerraum ca. 14,10 m²
- Waschküche ca. 11,52 m²
- Heizraum ca. 12,22 m²
- Abstellraum ca. 18,64 m²
- Weitere Abstellräume
- Werkstatt
- Wellnessbereich mit Sauna, Dampfbadfunktion, Dusche & Whirlpool
- Fitnessraum
- Party-/Game-Room mit Kamin
- Klimatisierter Weinkeller
POOL, WELLNESS & FREIZEIT – RÜCKZUG IM EIGENEN HAUS
Das außergewöhnliche Raumangebot setzt sich im Freizeit- und Wellnessbereich fort. Die Liegenschaft verfügt über eine überdachte Schwimmhalle mit einem rund 8 × 4 m großen, solarbeheizten Pool.
Sauna mit Dampfbadfunktion, Whirlpool, Dusche und Fitnessbereich schaffen zusätzliche Möglichkeiten für Entspannung und Sport unmittelbar im eigenen Haus. Ein eigener Party-/Game-Room mit Kamin sowie ein klimatisierter Weinkeller ergänzen das Freizeitangebot.
Die Poolüberdachung ist im Rahmen der geplanten Modernisierung entsprechend ihrem technischen Zustand entweder zu überarbeiten beziehungsweise wieder funktionstüchtig zu machen oder kann – abhängig vom gewünschten zukünftigen Nutzungskonzept – entfernt werden.
TERRASSE & GARTEN – FREIER BLICK ÜBER DEN WIENERWALD
Die rund 76 m² große Terrasse erweitert die großzügigen Innenräume in den Außenbereich. Rund 400 m² weitgehend ebene Gartenfläche bieten trotz der erhöhten Aussichtslage gut nutzbaren privaten Freiraum.
Die Lage am Königswinkelberg eröffnet einen eindrucksvollen Blick über die umliegende Wienerwaldlandschaft. Das Zusammenspiel aus großzügigem Grundstück, Aussicht und unmittelbar angrenzender Natur sorgt für ein hohes Maß an Privatsphäre.
OPTIONAL CA. 8.000 m² MISCHWALD – NATUR DIREKT AM EIGENEN GRUNDSTÜCK
Unmittelbar an das Villengrundstück grenzt ein rund 8.000 m² großes Mischwaldgrundstück, das optional zu einem Kaufpreis von € 50.000,– zusätzlich erworben werden kann.
Damit besteht die seltene Möglichkeit, das rund 1.567 m² große Villengrundstück um eine außergewöhnlich große zusammenhängende Naturfläche zu ergänzen. Für Käufer, die besonderen Wert auf Privatsphäre, Naturverbundenheit und langfristige Nutzungsmöglichkeiten legen, stellt dies eine außergewöhnliche Ergänzung des Anwesens dar.
Villa und Wald befinden sich im Eigentum zweier Familienmitglieder und können gemeinsam oder getrennt erworben werden.
ENERGIE & AUTARKIE-POTENZIAL
Die Villa verfügt bereits über mehrere unterschiedliche Komponenten der Wärmeversorgung. Neben der bestehenden Gasheizung stehen ein Holzofen sowie eine Wärmepumpen-Fußbodenheizung zur Verfügung.
Darüber hinaus ist eine Photovoltaikanlage vorbereitet. Gemeinsam mit dem optional verfügbaren Waldgrundstück und den bereits vorhandenen beziehungsweise vorbereiteten technischen Systemen eröffnet sich damit interessantes Potenzial, das Gebäude im Zuge einer Modernisierung energetisch weiterzuentwickeln und die Abhängigkeit von externen Energieträgern zu reduzieren.
Die Bezeichnung Autarkie-Potenzial beschreibt dabei eine mögliche zukünftige Weiterentwicklung der Immobilie und stellt keine Zusicherung einer vollständigen Energieautarkie dar. Die konkrete technische und wirtschaftliche Umsetzbarkeit ist im Rahmen eines individuellen Energiekonzeptes zu prüfen.
RENOVIERUNGSBEDARF – GROSSES POTENZIAL MIT PLANBAREM RAHMEN
Die Villa wurde 1997 errichtet und über die Jahre laufend gepflegt. Dem Alter und der Größe der Immobilie entsprechend sind vor einem Einzug beziehungsweise für eine langfristige Nutzung jedoch Renovierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sinnvoll.
Als erster Orientierungswert wurde auf Basis der derzeit vorgesehenen Maßnahmen ein Investitionsrahmen von rund € 200.000,– bis € 250.000,– angesetzt. Dabei handelt es sich ausdrücklich um eine Schätzung auf Basis von Erfahrungswerten und nicht um einen verbindlichen Kostenvoranschlag.
Der geschätzte Investitionsrahmen berücksichtigt insbesondere folgende Maßnahmen:
- Erneuerung der Bodenbeläge mit Parkett und/oder Fliesen
- Modernisierung beziehungsweise Sanierung der Badezimmer
- Neue Küche inklusive Geräten
- Maler- und Spachtelarbeiten an Wänden und Decken
- Fassadenanstrich und Überarbeitung der Fensterrahmen
- Austausch der Dachfenster
- Überprüfung und gegebenenfalls Optimierung der Elektrik
- Ausbesserung beziehungsweise Erneuerung des Terrassenbelags
- Überarbeitung oder Entfernung der Poolüberdachung
- Weitere kleinere Instandhaltungsarbeiten
Der tatsächliche Investitionsbedarf hängt wesentlich von den individuellen Ausstattungswünschen, gewählten Materialien, technischen Anforderungen und dem Umfang der gewünschten Modernisierung ab und kann daher entsprechend niedriger oder höher ausfallen.
UNSERE UNTERSTÜTZUNG BEI DER MODERNISIERUNG
Bitte beachten Sie: ZELLMANN IMMOBILIEN ist ausschließlich mit der Vermittlung und dem Verkauf des Hauses beziehungsweise Grundstücks beauftragt. Verkauft wird ausschließlich die bestehende Liegenschaft zum angegebenen Kaufpreis.
Da die Immobilie einen gewissen Renovierungsbedarf aufweist, unterstützen wir Interessenten auf Wunsch kostenlos bei einer ersten Einschätzung des möglichen Renovierungsumfangs. Gerne stellen wir Kontakte zu geeigneten Fachfirmen und Ansprechpartnern zur Verfügung.
Auf Wunsch können die derzeitigen Schätzwerte durch entsprechende Fachunternehmen in ein konkretes und individuell auf Ihre Anforderungen abgestimmtes Modernisierungskonzept mit detaillierter Kostenschätzung übergeführt werden. Planung, Beauftragung und Ausführung erfolgen gesondert und sind nicht Bestandteil des Immobilienkaufvertrages.
KLARE KOSTENTRENNUNG – IMMOBILIENKAUF & RENOVIERUNG
Der Kaufpreis für Haus und 1.567 m² Grundstück beträgt € 998.000,–. Das angrenzende Waldgrundstück mit rund 8.000 m² kann optional und gesondert um € 50.000,– erworben werden.
Die genannten Renovierungskosten von geschätzt € 200.000,– bis € 250.000,– sind nicht Bestandteil des Kaufpreises, sondern dienen ausschließlich als Orientierung für eine mögliche Modernisierung nach dem Erwerb.
Kaufnebenkosten wie insbesondere Grunderwerbsteuer, grundbücherliche Eintragungsgebühr, Maklerhonorar und Vertragserrichtungskosten richten sich nach den jeweils zugrunde liegenden entgeltlichen Rechtsgeschäften beziehungsweise den gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen. Die unverbindlich geschätzten zukünftigen Renovierungskosten selbst sind kein Bestandteil des Immobilienkaufpreises.
LAGE – AUSSICHTSLAGE AM KÖNIGSWINKELBERG
Die Villa befindet sich am Nordostrand von Gablitz in erhöhter, ruhiger Aussichtslage am Königswinkelberg. Die unmittelbare Umgebung ist von Wald, Grünflächen und der charakteristischen Hügellandschaft des Wienerwaldes geprägt.
Das Ortszentrum von Gablitz liegt rund einen Kilometer entfernt. Nahversorgung, Gastronomie, Schulen, Kinderbetreuung und medizinische Einrichtungen stehen im Ort zur Verfügung. Das nahegelegene Purkersdorf ergänzt die Infrastruktur um weitere Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Schulen und Bahnverbindungen.
Wien-Auhof und Hütteldorf sind mit dem Auto gut erreichbar. Dadurch verbindet der Standort ein ausgesprochen naturnahes und privates Wohnumfeld mit der Nähe zur westlichen Wiener Stadtgrenze.
WIENERWALD DIREKT VOR DER HAUSTÜRE
Die Lage bietet unmittelbaren Zugang zu den weitläufigen Natur- und Erholungsräumen des Wienerwaldes. Spaziergänge, Wanderungen, Lauf- und Radrouten beginnen praktisch vor der Haustüre und machen die Umgebung zu einem attraktiven Standort für Menschen mit ausgeprägtem Naturbezug.
Mit dem optionalen Erwerb des angrenzenden Mischwaldes lässt sich diese Verbindung zur Natur nochmals deutlich intensivieren und zugleich ein außergewöhnliches Maß an privatem Freiraum schaffen.
FÜR MENSCHEN MIT VISION
Diese Villa richtet sich an Käufer, die nicht nach einem standardisierten Neubau suchen, sondern das Potenzial einer großzügig dimensionierten und außergewöhnlich gelegenen Bestandsimmobilie erkennen.
Die vorhandene Architektur, enorme Wohn- und Nutzfläche, Raumhöhen bis rund sechs Meter, Pool- und Wellnessbereiche sowie das großzügige Grundstück schaffen eine Basis, die heute nur mit erheblichem Aufwand neu hergestellt werden könnte.
Mit einer gezielten Modernisierung lässt sich das Haus technisch und gestalterisch neu positionieren, ohne seinen großzügigen und repräsentativen Charakter zu verlieren.
UNSER RESÜMEE
Eine außergewöhnliche Liegenschaft für Menschen, die Großzügigkeit, Privatsphäre, Natur und individuelles Entwicklungspotenzial miteinander verbinden möchten.
Rund 560 m² Gesamtnutzfläche, etwa 369 m² Wohnfläche, sechs Schlafzimmer, vier Badezimmer, Wohnsalon, Galerie, Wintergarten, Pool, Sauna, Whirlpool, Fitnessbereich, klimatisierter Weinkeller, drei Garagen und großzügige Außenflächen schaffen ein Wohnangebot weit außerhalb klassischer Dimensionen.
Der optionale Erwerb von rund 8.000 m² angrenzendem Mischwald macht das Anwesen zusätzlich interessant für Käufer, die ein außergewöhnliches Maß an Naturverbundenheit und Privatsphäre suchen.
Eine Villa mit Charakter und Substanz – bereit für eine neue Interpretation. Großzügig. Privat. Naturnah. Mit Weitblick über den Wienerwald.
UNSER SERVICE – VERTRAUEN. SERVICE. QUALITÄT.
Gerade bei einer Immobilie dieser Größe und mit entsprechendem Modernisierungspotenzial sind transparente Informationen und eine realistische Einschätzung besonders wichtig. ZELLMANN IMMOBILIEN begleitet Sie persönlich und professionell während des gesamten Immobilienprozesses.
Gerne stellen wir Ihnen weiterführende Objektunterlagen zur Verfügung und unterstützen Sie auf Wunsch auch bei der Kontaktaufnahme mit geeigneten Fachunternehmen, um mögliche Modernisierungsmaßnahmen und deren Kosten konkreter beurteilen zu können.
RECHTLICHE HINWEISE
Die Angaben zu dieser Immobilie beruhen auf den uns zur Verfügung gestellten Unterlagen sowie auf Informationen der Eigentümer beziehungsweise Auftraggeber. Flächen-, Maß-, Entfernungs- und Kostenangaben verstehen sich, soweit nicht ausdrücklich anders angegeben, als Circa- beziehungsweise Schätzwerte. Änderungen, Irrtümer und Zwischenverwertung bleiben vorbehalten.
Die genannten Renovierungs- und Investitionskosten stellen ausdrücklich keinen Kostenvoranschlag und keine Garantie für die tatsächlichen Sanierungskosten dar. Vor einer Investitionsentscheidung wird eine individuelle technische Prüfung und Angebotseinholung durch entsprechend befugte Fachunternehmen empfohlen.
Angaben zum energetischen beziehungsweise autarken Entwicklungspotenzial stellen keine Zusicherung einer bestimmten Energieeinsparung oder vollständigen Energieautarkie dar. Eine entsprechende Umsetzung ist technisch, rechtlich und wirtschaftlich gesondert zu prüfen.
HINWEIS GEMÄSS ENERGIEAUSWEIS-VORLAGE-GESETZ
Aktuelle Energiekennzahlen wurden in den vorliegenden Objektangaben nicht genannt und werden daher nicht ergänzt. Die entsprechenden Kennzahlen sind dem für die Liegenschaft gültigen Energieausweis zu entnehmen und vor Veröffentlichung entsprechend einzusetzen.
HINWEIS ZUR KOMMUNIKATION
Für weiterführende Informationen, zusätzliche Objektunterlagen und die Vereinbarung eines persönlichen Besichtigungstermins stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
TRANSPARENZ BEI TEXT- UND BILDMATERIAL – EINSATZ KÜNSTLICHER INTELLIGENZ
Die Texte dieses Exposés wurden mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt beziehungsweise redaktionell überarbeitet. Die redaktionelle Verantwortung verbleibt bei ZELLMANN IMMOBILIEN. Dieser Hinweis dient einer transparenten Immobilienpräsentation unter Berücksichtigung der Verordnung (EU) 2024/1689 über künstliche Intelligenz, insbesondere deren Transparenzbestimmungen nach Artikel 50.
Die dargestellten beziehungsweise entsprechend gekennzeichneten Immobilienbilder basieren auf den originalen Räumlichkeiten und Gegebenheiten der Immobilie, wurden jedoch teilweise mittels KI-gestützter Visualisierung behutsam aufbereitet, um einen möglichen Zustand nach einer Renovierung beziehungsweise Modernisierung darzustellen.
Diese Visualisierungen dienen ausschließlich der Veranschaulichung des vorhandenen Entwicklungspotenzials und stellen keine zugesicherte zukünftige Ausführung oder Beschaffenheit der Immobilie dar. Darüber hinausgehende digitale Bearbeitungen werden beim jeweiligen Bild entsprechend gekennzeichnet.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
