Historische Kahlenberg-Villa mit Kaffeehaus, Schanigarten und privatem Wohnrefugium | ZELLMANN IMMOBILIEN

Gründerzeit-Charakter. Gastronomiepotenzial. Privates Wohnen über Wien.

Am Kahlenberg präsentiert sich eine Liegenschaft von außergewöhnlicher Seltenheit: eine repräsentative Gründerzeit-Villa aus dem Jahr 1898, umfassend modernisiert und ergänzt durch einen eigenständigen Gastronomiebereich mit Kaffeehaus-Charakter sowie einen laut Planung vorgesehenen Schani- bzw. Gastgarten.

Diese Immobilie verbindet private Wohnqualität, architektonische Präsenz und unternehmerische Nutzungsmöglichkeit auf besondere Weise. Der historische Villencharakter, die großzügigen Wohnbereiche, der Garten mit Pool, die Wellnessflächen im Untergeschoss sowie die Gastronomieeinheit schaffen ein Objekt, das weit über eine klassische Wohnimmobilie hinausgeht.

Hier entsteht ein Zusammenspiel aus Rückzug, Repräsentation und Gastlichkeit – an einem der bekanntesten und traditionsreichsten Höhenstandorte Wiens.

QUICKREAD: Alles auf einen Blick

• Historische Gründerzeit-Villa am Kahlenberg

• Baujahr 1898

• hochwertige Generalsanierung im Jahr 2014

• Ca. 201 m² private Wohn- und Nutzfläche oberirdisch

• Ca. 111 m² Wohnkeller / Kellergeschoss

• Ca. 313 m² private Nutzfläche inklusive Wohnkeller

• Separater Gastronomiebereich mit ca. 50,7 m² Lokalfläche

• 6 Verabreichungsplätze im Innenbereich laut Plan

• Schani- bzw. Gastgarten laut Plan mit 14 Verabreichungsplätzen

• Gastgartenbetrieb von 01.03. bis 30.11., 06:00 bis 22:00 Uhr

• Ca. 10,8 m² Balkon

• Bauplatzfläche laut Bestandsplan ca. 497 m²

• Garten, Pool, Terrasse und repräsentative Außenbereiche

• 7 Zimmer laut bestehendem Exposé

• 4 Bäder und 5 WCs laut bestehendem Exposé

• Pelletsheizung und Fußbodenheizung

• Holzfenster und Türen mit 3-fach-Verglasung laut Vorunterlagen

• Alt-Wiener Beschläge, Fischgrätparkett und hochwertige Badausstattung

• Lüftung, Klima, Aktivkohle-Filteranlage und technische Betriebsanlagenplanung vorhanden

• Baubewilligter Plan für Zubau bzw. Erweiterung vorhanden

• Ideale Nutzung für Private Residence, Boutique-Gastronomie, Café-Konzept, Repräsentanz oder Kombination aus Wohnen und Arbeiten

Die Villa

Die historische Villa strahlt jene zurückhaltende Eleganz aus, die Gründerzeit-Architektur in bester Lage so begehrt macht: klare Proportionen, hohe Räume, klassische Fassadenelemente, großzügige Fensterflächen und ein repräsentatives Erscheinungsbild.

Im Inneren verbindet sich historischer Charakter mit zeitgemäßem Wohnkomfort. Laut bestehendem Exposé wurde das Anwesen 2014 generalsaniert und mit hochwertigen Details ausgestattet. Genannt werden unter anderem Holzfenster und Türen mit 3-fach-Verglasung, Alt-Wiener Beschläge, Fischgrätparkett sowie Bäder mit Agape-Sanitärartikeln. Ergänzt wird das Wohnambiente durch eine moderne Haustechnik, Pelletsheizung, Fußbodenheizung, LAN-Verkabelung, Sauna, Weinkeller und einen Pool im Garten.

Die Villa ist über mehrere Ebenen organisiert und bietet Raum für privates Wohnen, stilvolle Repräsentation und flexible Nutzung. Das Erdgeschoss öffnet sich zum Garten und schafft mit Küche, Wohn- und Essbereichen sowie Nebenräumen eine großzügige Wohnebene. Das Obergeschoss ist als privater Rückzugsbereich mit Schlafzimmer, Bad/WC, Garderobe und Balkon gestaltet. Im Dachgeschoss befinden sich weitere Zimmer und ein Bad. Das Kellergeschoss ergänzt das Raumangebot um Wellness, Sauna, Technik, Lager- und Wirtschaftsräume.

Der private Wohnbereich

Der private Bereich der Villa erstreckt sich über Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss und Kellergeschoss. Laut Bestandsplan ergeben sich rund 201 m² oberirdische Wohn- und Nutzfläche sowie rund 111 m² Wohnkeller bzw. Kellergeschossfläche. Damit steht im privaten Bereich insgesamt eine Nutzfläche von rund 313 m² zur Verfügung.

Diese Flächen bilden die Basis für eine außergewöhnlich vielseitige private Nutzung: großzügiges Wohnen, Gäste- oder Arbeitsbereiche, Wellness, Lager, Technik und repräsentative Aufenthaltsbereiche lassen sich hier auf mehreren Ebenen miteinander verbinden.

Privater Bereich – Flächenübersicht

Erdgeschoss – Wohnen mit Gartenbezug

Das Erdgeschoss bildet die repräsentative Wohnebene mit direktem Bezug zu den Außenflächen. Hier verbinden sich Küche, Wohnbereich, Zimmer, Vorraum und Nebenräume zu einem funktionalen und zugleich wohnlichen Grundriss.

Obergeschoss – privater Rückzugsbereich

Das Obergeschoss ist als ruhige private Ebene gestaltet. Schlafzimmer, Garderobe, Bad/WC, Vorraum und Balkon schaffen einen komfortablen Masterbereich mit klassischem Villenflair.

Dachgeschoss – zusätzliche private Zimmer

Das Dachgeschoss bietet zwei weitere Zimmer sowie ein Bad und eignet sich ideal als Kinder-, Gäste-, Arbeits- oder Rückzugsbereich.

Kellergeschoss – Wohnkeller, Wellness und Nebenflächen

Das Kellergeschoss erweitert die Villa um funktionale und komfortorientierte Flächen. Neben Technik-, Lager- und Wirtschaftsräumen sind hier auch Sauna und Wellnessbereich vorgesehen. Dadurch entsteht ein Wohnkeller mit spürbarem Mehrwert, der die private Nutzung der Villa deutlich erweitert.

Der Gastronomiebereich

Der Gastronomiebereich ist als Kaffeehaus konzipiert und bildet einen eigenständigen, hochwertigen Nutzungsbereich innerhalb der Liegenschaft. Laut Plan umfasst das Lokal ca. 50,7 m² und verfügt über 6 Verabreichungsplätze im Innenbereich. Der Gastraum ist mit ca. 37,6 m² ausgewiesen und bietet mit einer Raumhöhe von ca. 3,45 m ein sehr angenehmes Raumgefühl.

Die Betriebsanlage ist nicht nur räumlich, sondern auch technisch durchdacht. Im Plan dargestellt sind unter anderem Lüftung, Klima, Zuluft, Abluft, Aktivkohle-Filteranlage, Schalldämpfer, Fluchtwegführung, Notleuchten, Feuerlöscher, Erste-Hilfe-Ausstattung, Elektroverteiler sowie weitere haustechnische Komponenten.

Damit eignet sich dieser Bereich hervorragend für ein charmantes Kaffeehaus-, Bistro-, Pâtisserie-, Boutique-Gastro- oder Tagescafé-Konzept am Kahlenberg. Die Verbindung aus Villenarchitektur, Außenfläche und Gastronomienutzung schafft eine Marktpositionierung, die in dieser Form äußerst selten ist.

Gastronomiebereich laut Plan

Der Schanigarten

Der im Plan dargestellte Schani- bzw. Gastgarten erweitert das Nutzungskonzept um einen besonders attraktiven Außenbereich. Gerade am Kahlenberg ist diese Kombination aus historischer Villa, privater Gartenatmosphäre und konsumierbarer Außenfläche ein wesentliches Qualitätsmerkmal.

Laut Plan sind 14 Verabreichungsplätze im Gastgarten vorgesehen. Der Gastgartenbetrieb ist im Plan mit dem Zeitraum von 01.03. bis 30.11. sowie von 06:00 bis 22:00 Uhr ausgewiesen. Zusätzlich sind Schallschutzmaßnahmen dargestellt, darunter eine ESG-Glaswand mit ca. 1,50 m Höhe sowie eine Betonwand mit ca. 30 cm Stärke und ca. 2,00 m Höhe. Das Gartentor ist laut Planeintrag während der Betriebszeiten in offener Stellung zu fixieren.

Der Schanigarten bietet damit eine wertvolle Erweiterung des Gastronomiekonzepts und schafft die Möglichkeit, den Standort auch im Außenbereich atmosphärisch und wirtschaftlich zu nutzen.

Schanigarten / Gastgarten laut Plan

Baubewilligtes Erweiterungspotenzial

Ein besonderer Mehrwert dieser Liegenschaft liegt im vorhandenen Erweiterungspotenzial. Für die Immobilie liegt ein baubewilligter Plan für einen Zubau bzw. eine bauliche Erweiterung vor. Die Planunterlagen zeigen eine architektonisch integrierte Erweiterung des Bestandsgebäudes über mehrere Ebenen und eröffnen damit zusätzliche Perspektiven für eine künftige Nutzung.

Dieses Potenzial kann insbesondere für Käufer interessant sein, die die bestehende Kombination aus privater Villa, Gastronomie und Außenflächen weiterentwickeln möchten. Denkbar sind – vorbehaltlich der konkreten Umsetzung und behördlichen Rahmenbedingungen – eine Vergrößerung des Wohnbereichs, eine Optimierung der Gastronomieflächen oder eine weitere Aufwertung der Gesamtliegenschaft.

Damit bietet die Villa nicht nur im aktuellen Bestand eine außergewöhnliche Nutzungskombination, sondern auch eine bereits planerisch vorbereitete Entwicklungsperspektive für Käufer mit langfristiger Strategie.

Ausstattung und Atmosphäre

Die Ausstattung der Villa unterstreicht den hochwertigen Charakter der Liegenschaft. Historische Elemente wurden mit modernen Komponenten kombiniert. Fischgrätparkett, Alt-Wiener Beschläge, elegante Türen, großzügige Raumhöhen und stilvolle Sanitärausstattung verleihen dem Haus eine besondere Wohnatmosphäre.

Gleichzeitig sorgen Pelletsheizung, Fußbodenheizung, LAN-Verkabelung und moderne technische Einrichtungen für zeitgemäßen Komfort. Der Wellnessbereich im Wohnkeller, der Weinkeller, die Sauna sowie der private Garten mit Pool schaffen zusätzlichen Wohnwert.

Der Außenbereich mit Garten, Terrasse und Pool bildet einen privaten Rückzugsort, der in dieser Lage einen besonderen Mehrwert darstellt. Der Kahlenberg als Adresse steht für Aussicht, Grünraum, Wiener Identität und eine Lagequalität, die gleichermaßen emotional wie wertstabil ist.

Nutzungsmöglichkeiten

Diese Liegenschaft eröffnet mehrere attraktive Nutzungsszenarien:

• Exklusive private Villa mit zusätzlicher Gastronomieeinheit

• Repräsentativer Wohn- und Arbeitssitz

• Boutique-Kaffeehaus mit privatem Betreiberwohnen

• Tagescafé, Pâtisserie, Bistro oder privater Salonbetrieb

• Kombination aus Wohnen, Empfangen und unternehmerischer Nutzung

• Erweiterung und Weiterentwicklung auf Basis der vorhandenen Planunterlagen

• Langfristiges Investment mit außergewöhnlicher Objektqualität

Gerade die Verbindung aus historischer Villa, privatem Wohnkomfort, bestehender Gastronomieplanung, Schanigarten und baubewilligtem Erweiterungspotenzial macht dieses Objekt zu einer seltenen Gelegenheit im Wiener Premiumsegment.

Lagequalität am Kahlenberg

Der Kahlenberg zählt zu den bekanntesten Höhenlagen Wiens und verbindet Natur, Aussicht, Geschichte und Wiener Lebensgefühl auf unverwechselbare Weise. Die Lage steht für Ruhe, Grünraum und Repräsentation, gleichzeitig bleibt die Verbindung zur Stadt erhalten.

Für eine private Nutzung bedeutet dies ein außergewöhnliches Wohnumfeld mit hohem Erholungswert. Für eine gastronomische Nutzung eröffnet der Standort eine besondere emotionale Bühne: Der Kahlenberg ist Ausflugsziel, Aussichtspunkt und Wiener Sehnsuchtsort zugleich. Diese Kombination macht die Liegenschaft nicht nur als Wohnimmobilie, sondern auch als Adresse für ein hochwertiges Gastronomiekonzept besonders interessant.

Zusammenfassung

Diese Kahlenberg-Villa ist kein gewöhnliches Haus. Sie ist ein Ort mit Geschichte, Charakter und Zukunftsperspektive.

Die Liegenschaft vereint eine repräsentative Gründerzeit-Villa mit großzügigem privatem Wohnbereich, Garten, Pool, Wellnesszone und einem klar definierten Kaffeehausbereich samt geplantem Schani- bzw. Gastgarten. Ergänzt wird dieses besondere Nutzungskonzept durch einen baubewilligten Plan für eine Erweiterung, der zusätzliche Entwicklungsperspektiven eröffnet.

Damit entsteht eine Immobilie, die sowohl emotional als auch funktional überzeugt: als privater Rückzugsort, als Bühne für Gastlichkeit, als repräsentativer Wohn- und Arbeitssitz und als seltenes Objekt mit hohem Wiedererkennungswert.

Ein Anwesen für Menschen, die das Besondere suchen – und einen Ort, der Wohnen, Genuss, Repräsentation und Zukunftspotenzial auf außergewöhnliche Weise miteinander verbindet.

Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.