Familienglück im großen Stil – Pool, Garten & jede Menge Platz zum Leben
Manche Häuser bieten viel Platz. Andere fühlen sich vom ersten Moment an nach Zuhause an. Dieses Haus verbindet beides.
In einer angenehm grünen Wohnlage von Breitenfurt präsentiert sich ein fertiges, großzügiges und wunderschönes Familienhaus, das bereits heute vieles bietet, was andernorts erst mit erheblichem Aufwand geschaffen werden müsste: viel Wohnraum, einen weitläufigen Garten, Pool, Terrasse, zwei Balkone, Doppelgarage und eine zeitgemäße Haustechnik mit Erdwärme und Fußbodenheizung.
Das Besondere ist das Gesamtpaket. Hier finden gemeinsames Familienleben, persönliche Rückzugsbereiche und viel privater Freiraum ganz selbstverständlich zusammen.
Ein Zuhause zum Einziehen, Ankommen und Bleiben.
Quickread: Auf einen Blick
- Grundstücksfläche: 1.146 m² laut aktuellem Grundbuch
- Wohnnutzfläche: ca. 167,74 m² laut vorliegenden Unterlagen
- Nutzfläche EG + DG: ca. 193,43 m²
- Kellergeschoss: ca. 101,49 m² Nutzfläche
- 7 Zimmer laut vorliegender Objektunterlage
- Gartenfläche: 1.015 m² laut Grundbuch
- großzügige Terrasse
- Swimmingpool
- 2 Balkone
- Doppelgarage
- Wasseranschluss und Starkstromanschluss in der Garage
- Brunnen auf der Liegenschaft
- Erdwärme / Sole-Wasser-Wärmepumpe
- Fußbodenheizung im gesamten Haus einschließlich Keller
- zusätzlicher Schwedenofen
- Sat-Anlage vorhanden
- Kabelanschluss am Grundstücksrand möglich
- massive Bauweise
- 45 cm Liapor-Ton-Massivwand laut Energieausweis
- HWB Ref,SK: 67 kWh/m²a
- fGEE,SK: 0,88
- Energieausweis gültig bis 04.11.2033
- Fertigstellung des Einfamilienhauses 2008
- interessantes Grundrisspotenzial für bis zu vier Schlafzimmer, separates Esszimmer und einen außergewöhnlich großzügigen Wohnbereich
Ein Familienhaus, das bereits fertig ist
Die große Stärke dieser Immobilie liegt im Zusammenspiel ihrer Qualitäten.
Hier muss nicht erst aus einem Haus ein Familienzuhause gemacht werden. Die wesentlichen Voraussetzungen sind bereits vorhanden: großzügige Wohnräume, ein weitläufiger Garten, attraktive Freiflächen, ein Pool, eine Doppelgarage und mehr als 100 m² zusätzliche Fläche im Untergeschoss.
Das Haus präsentiert sich gepflegt, wohnlich und mit einem Raumkonzept, das gemeinsames Familienleben ebenso berücksichtigt wie persönliche Rückzugsmöglichkeiten.
Besonders angenehm ist dabei das Platzangebot. Die vorhandene Raumstruktur funktioniert bereits heute sehr gut und bietet gleichzeitig interessante Möglichkeiten, das Haus später an veränderte Lebenssituationen anzupassen.
Wohnen und Leben im Erdgeschoss
Das Erdgeschoss bildet den kommunikativen Mittelpunkt des Hauses.
Der Wohnbereich öffnet sich in Richtung Terrasse und Garten und schafft damit eine schöne Verbindung zwischen Innen und Außen. Der großzügige Garten wird nicht nur betrachtet, sondern tatsächlich zum Bestandteil des täglichen Wohnens.
Das Raumangebot im Erdgeschoss umfasst gemäß den vorliegenden Unterlagen unter anderem:
- Wohnzimmer mit direktem Ausgang ins Freie
- separates Esszimmer
- Küche
- Schlafzimmer
- Arbeitszimmer beziehungsweise flexibel nutzbaren Raum
- Badezimmer mit Dusche und WC
- großzügige offene Diele mit Luftraum
Gerade das separate Esszimmer ist im Familienalltag ein besonderes Plus. Gemeinsame Mahlzeiten, Geburtstage und Abende mit Freunden bekommen ihren eigenen Platz, während das Wohnzimmer als tatsächlicher Wohn- und Rückzugsbereich erhalten bleibt.
Großzügigkeit mit Entwicklungsmöglichkeiten
Ein spannender Aspekt des Hauses liegt in seiner langfristigen Flexibilität.
Die bestehende Raumstruktur bietet nach entsprechender fachlicher und gegebenenfalls baurechtlicher Prüfung die Möglichkeit, einzelne Bereiche neu zu organisieren und insbesondere den Wohnbereich noch großzügiger zu gestalten.
Wer zukünftig weniger separate Räume im Erdgeschoss benötigt, könnte durch eine entsprechende Grundrissadaptierung einen außergewöhnlich großzügigen Wohnbereich schaffen.
In Verbindung mit dem vorhandenen separaten Esszimmer, der Küche und dem direkten Bezug zu Terrasse und Garten würde daraus ein beeindruckender Mittelpunkt des Hauses entstehen.
Die Immobilie bietet damit einen besonderen Vorteil: Sie funktioniert bereits heute als fertiges Familienhaus und besitzt dennoch Reserven für morgen.
Obergeschoss – Rückzug und Privatsphäre
Im Obergeschoss befindet sich der private Bereich des Hauses.
Hier stehen gemäß den vorliegenden Unterlagen unter anderem ein großes Schlafzimmer, weitere Schlaf- beziehungsweise Rückzugsbereiche sowie ein großzügiges Badezimmer mit Badewanne und Dusche zur Verfügung.
Ergänzt wird das Raumangebot durch einen Schrank- beziehungsweise Ankleidebereich, ein separates WC und die offene Galerie.
Zwei Balkone erweitern auch auf dieser Ebene den Wohnraum ins Freie. Der in den bisherigen Angaben teilweise als Ostbalkon bezeichnete Balkon ist tatsächlich westseitig ausgerichtet.
Gerade am Nachmittag und Abend entsteht damit ein schöner zusätzlicher Freiraum für die Bewohner.
Bis zu vier Schlafzimmer – ohne auf großzügiges Wohnen zu verzichten
Auch hinsichtlich der zukünftigen Zimmeraufteilung bietet das Haus interessante Möglichkeiten.
Nach entsprechender fachlicher und gegebenenfalls baurechtlicher Prüfung könnte die bestehende Raumstruktur so adaptiert werden, dass drei ordentlich dimensionierte Schlafzimmer im Obergeschoss entstehen.
Gemeinsam mit einem weiteren Schlafzimmer im Erdgeschoss wäre damit grundsätzlich eine Konfiguration mit bis zu vier Schlafzimmern denkbar.
Und genau darin liegt eine besondere Qualität dieses Hauses: Trotz dieses Raumangebots müsste nicht auf großzügige Gemeinschaftsflächen verzichtet werden.
Eine zukünftige Konfiguration mit
bis zu vier Schlafzimmern, separatem Esszimmer und einem außergewöhnlich großzügigen Wohnzimmer
ist grundsätzlich vorstellbar.
Die konkrete technische und baurechtliche Umsetzbarkeit etwaiger Grundrissänderungen ist vor Durchführung selbstverständlich gesondert durch entsprechende Fachleute beziehungsweise die zuständigen Behörden zu prüfen.
Mehr als 100 m² Untergeschoss – vollständig mit Fußbodenheizung
Das Kellergeschoss ist bei diesem Haus weit mehr als eine klassische Abstellfläche.
Mit einer ausgewiesenen Nutzfläche von ca. 101,49 m² steht eine außergewöhnlich großzügige zusätzliche Ebene zur Verfügung.
Hier befinden sich unter anderem:
- Technik-, Heizungs- und Hauswirtschaftsbereich
- separater Bereich für die Pooltechnik
- Vorrats- und Lagermöglichkeiten
- weitere praktisch nutzbare Räume
- separates WC
- Stiegenhaus- beziehungsweise Vorkellerbereich
Besonders hervorzuheben ist die Ausstattung: Das gesamte Kellergeschoss ist – ebenso wie das übrige Haus – mit Fußbodenheizung ausgestattet.
Damit zieht sich dieses komfortable Wärmeabgabesystem durch sämtliche Ebenen des Hauses.
Die großzügigen Kellerflächen schaffen wertvolle Reserven für den Familienalltag und bieten Raum für Hauswirtschaft, Vorräte, Hobby, Sport, Werkstatt, Lagerung und Haustechnik.
Der vorliegende Energieausweis weist darauf hin, dass sich bei einer tatsächlichen Beheizung des Kellergeschosses der Heizwärmebedarf entsprechend erhöht.
Garten, Terrasse und Pool – Freiraum, den man wirklich nutzen kann
Ein wesentlicher Teil der Lebensqualität dieser Immobilie beginnt vor der Terrassentür.
Das aktuelle Grundbuch weist eine Grundstücksfläche von 1.146 m² aus, davon entfallen 1.015 m² auf Gartenfläche.
Diese Größe schafft echten Freiraum.
Kinder haben Platz zum Spielen, Erwachsene finden ruhige Bereiche zum Entspannen und auch ein Nachmittag mit Freunden oder ein größeres Familienfest findet hier seinen passenden Rahmen.
Im Mittelpunkt des Außenbereichs steht der Swimmingpool. In den Sommermonaten wird der eigene Garten damit zum privaten Freizeitbereich – unkompliziert und unmittelbar vor der eigenen Haustür.
Die großzügige Terrasse bildet den natürlichen Übergang zwischen Haus und Garten und bietet viel Platz für gemeinsame Mahlzeiten, Grillabende oder entspannte Stunden im Freien.
Eigener Brunnen – praktisch für den Garten
Eine weitere Besonderheit der Liegenschaft ist der vorhandene Brunnen.
Gerade in Verbindung mit der Größe des Grundstücks und dem umfangreichen Garten ist dies eine interessante und praktische Ergänzung der vorhandenen Ausstattung.
Erdwärme und Fußbodenheizung im gesamten Haus
Auch technisch verfügt das Haus über eine attraktive Basis.
Für Raumheizung und Warmwasser ist laut Energieausweis eine Sole/Wasser-Wärmepumpe vorgesehen. Das System nutzt damit Erdwärme zur Versorgung des Hauses.
Die Wärmeabgabe erfolgt über eine Fußbodenheizung im gesamten Haus einschließlich des Kellergeschosses.
Zusätzlich steht ein Schwedenofen zur Verfügung, der das technische Heizsystem um eine klassische Wärmequelle ergänzt und insbesondere in der Übergangszeit für eine angenehme Wohnatmosphäre sorgen kann.
Der Energieausweis beschreibt zudem eine massive Außenwandkonstruktion. Die Bauunterlagen dokumentieren die massive Ausführung des Hauses.
Die wesentlichen Energiekennzahlen betragen:
HWB Ref,SK: 67 kWh/m²a
fGEE,SK: 0,88
Der Energieausweis wurde am 05.11.2023 ausgestellt und ist bis 04.11.2033 gültig.
Doppelgarage – vorbereitet für die Mobilität von heute
Die großzügige Doppelgarage bietet komfortabel Platz für zwei Fahrzeuge und zusätzlichen Stauraum.
Besonders interessant ist ihre technische Ausstattung: In der Garage sind sowohl ein Wasseranschluss als auch ein Starkstromanschluss vorhanden.
Der Starkstromanschluss schafft eine interessante Voraussetzung im Hinblick auf Elektromobilität. Die konkrete Eignung beziehungsweise Dimensionierung für die Installation einer Wallbox ist durch einen konzessionierten Elektrofachbetrieb zu prüfen.
Damit ist die Garage nicht nur großzügig dimensioniert, sondern auch für zukünftige Anforderungen gut vorbereitet.
Kommunikation und Technik
Auch hinsichtlich der technischen Infrastruktur bietet das Haus praktische Voraussetzungen.
Eine Sat-Anlage ist bereits vorhanden.
Darüber hinaus besteht nach Auskunft der Eigentümer die Möglichkeit eines Kabelanschlusses am Grundstücksrand. Die tatsächliche Herstellung und Verfügbarkeit eines konkreten Anschlusses ist gegebenenfalls direkt mit dem jeweiligen Netzbetreiber abzuklären.
Solide dokumentierte Bauhistorie
Das Einfamilienhaus wurde im Jahr 2008 fertiggestellt.
Die Marktgemeinde Breitenfurt hat die Fertigstellungsanzeige samt den angeschlossenen Unterlagen mit Schreiben vom 17.09.2008 zur Kenntnis genommen. Aufgrund der vorgelegten Bestätigungen wurde das Bauvorhaben als konsensgemäß errichtet angesehen.
Auch die plan- und befundgemäße Ausführung der Bauarbeiten wurde entsprechend dokumentiert.
Für zukünftige Eigentümer ist dies ein wichtiger Aspekt: Neben dem sichtbaren Zustand des Hauses liegt damit auch eine nachvollziehbare Dokumentation zur Errichtung vor.
Lage – Familienleben zwischen Wien und Wienerwald
Breitenfurt bei Wien verbindet auf angenehme Weise naturnahes Wohnen mit der Nähe zur Bundeshauptstadt.
Das Umfeld ist von Einfamilienhäusern, Gärten und der Landschaft des Wienerwaldes geprägt. Gerade für Familien entsteht daraus eine Wohnqualität, die im Alltag unmittelbar spürbar ist.
Freizeit beginnt hier praktisch vor der eigenen Haustür.
Spaziergänge, Laufrunden, Radtouren und Ausflüge in den Wienerwald lassen sich unkompliziert in den Alltag integrieren. Gleichzeitig stehen in Breitenfurt und im näheren Umfeld Einkaufsmöglichkeiten, Kinderbetreuung, Schulen sowie Einrichtungen für den täglichen Bedarf zur Verfügung.
Die Verbindung Richtung Wien macht die Lage auch für Menschen interessant, die beruflich oder privat regelmäßig in der Stadt sein möchten, zuhause jedoch bewusst mehr Ruhe, Natur und privaten Freiraum suchen.
Damit bietet die Lage genau jene Kombination, die für viele Familien entscheidend ist: im Grünen zuhause sein und Wien dennoch in Reichweite wissen.
Unser Resümee
Ein richtiges Familienhaus – fertig, großzügig und wunderschön.
Was diese Immobilie auszeichnet, ist nicht ein einzelnes Ausstattungsdetail. Es ist die Summe ihrer Qualitäten.
Ein 1.146 m² großes Grundstück, rund 168 m² Wohnnutzfläche, mehr als 100 m² zusätzliches Untergeschoss, Pool, Terrasse, zwei Balkone, Doppelgarage, Brunnen, Erdwärme und Fußbodenheizung im gesamten Haus schaffen ein außergewöhnlich vollständiges Gesamtpaket.
Hinzu kommen viele durchdachte Details: der Starkstrom- und Wasseranschluss in der Garage, die vorhandene Sat-Anlage, großzügige Nebenflächen und die Möglichkeit, den Grundriss bei später verändertem Platzbedarf weiterzuentwickeln.
Vor allem aber bietet dieses Haus etwas, das sich auf keinem Datenblatt vollständig abbilden lässt:
Es ist bereits ein Zuhause.
Kinder können hier im eigenen Garten aufwachsen. Der Pool macht den Sommer zuhause besonders. Es gibt Raum für gemeinsame Zeit und gleichzeitig genügend Rückzugsmöglichkeiten für jedes Familienmitglied.
Und wenn sich das Leben verändert, kann sich das Haus mitentwickeln. Eine zukünftige Konfiguration mit bis zu vier Schlafzimmern, separatem Esszimmer und einem außergewöhnlich großzügigen Wohnbereich ist grundsätzlich vorstellbar.
Ein Haus für heute – und ein Zuhause für viele Jahre.
Unser Service – Vertrauen. Service. Qualität.
Bei ZELLMANN IMMOBILIEN endet unsere Betreuung nicht mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages.
Wir begleiten unsere Kunden persönlich und gewissenhaft durch den gesamten Kaufprozess – von der ersten Besichtigung über die Vertragsabwicklung bis hin zur Übergabe der Immobilie.
Selbstverständlich unterstützen wir auch bei allen notwendigen organisatorischen Schritten rund um die Übernahme und stehen für Fragen jederzeit gerne zur Verfügung.
Vertrauen. Service. Qualität.
Rechtliche Hinweise
Sämtliche Angaben zu dieser Immobilie beruhen auf Informationen und Unterlagen, die uns vom Eigentümer beziehungsweise von Dritten zur Verfügung gestellt wurden. Für deren Richtigkeit und Vollständigkeit kann trotz sorgfältiger Prüfung keine Haftung übernommen werden.
Flächenangaben verstehen sich als Circa-Angaben beziehungsweise entsprechend den vorliegenden Plänen, Nutzwertgutachten und sonstigen Unterlagen.
Dieses Angebot ist freibleibend und unverbindlich. Zwischenverkauf, Irrtum und Änderungen bleiben vorbehalten.
Hinweis zur Verwendung künstlicher Intelligenz:
Dieses Exposé kann in einzelnen Bild- und/oder Textbestandteilen unter Einsatz künstlicher Intelligenz (KI) redaktionell oder gestalterisch bearbeitet beziehungsweise optimiert worden sein.
Die Kennzeichnung erfolgt insbesondere im Sinne der Transparenzanforderungen der Verordnung (EU) 2024/1689 über künstliche Intelligenz (EU AI Act), insbesondere Art. 50.
Soweit Bildmaterial unter Einsatz von KI über eine bloße technische oder gestalterische Optimierung hinaus verändert wurde und dadurch der tatsächliche Zustand einer Immobilie nicht unverändert wiedergegeben wird, ist dies entsprechend als KI-bearbeitete Darstellung beziehungsweise Visualisierung kenntlich zu machen.
Maßgeblich für Ausstattung, Beschaffenheit und tatsächlichen Zustand ist der bei einer persönlichen Besichtigung feststellbare Zustand beziehungsweise die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit.
Hinweis gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz
Der für die gegenständliche Liegenschaft vorliegende Energieausweis weist folgende Energiekennzahlen aus:
HWB Ref,SK: 67 kWh/m²a
fGEE,SK: 0,88
Der Energieausweis wurde am 05.11.2023 ausgestellt und ist bis 04.11.2033 gültig.
Hinweis zur Kommunikation
Wir legen großen Wert auf eine persönliche, transparente und nachvollziehbare Kommunikation. Informationen, Unterlagen und wesentliche Schritte im Vermittlungsprozess werden von uns sorgfältig dokumentiert und den beteiligten Parteien entsprechend zur Verfügung gestellt.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
