Villa beim Lainzer Tor – fünf Wohneinheiten, Gartenidylle und außergewöhnlich viel Raum
Großzügiges Wohnen, viel Grün und ein Raumangebot für unterschiedliche Lebensmodelle: Diese besondere Villa in einer begehrten Hietzinger Wohnlage verbindet helle Wohnräume mit einem gewachsenen Garten und einer bemerkenswert flexiblen Aufteilung.
Das Haus gliedert sich im ausgeführten Bestand in fünf Wohneinheiten auf drei Wohnebenen. Eigene Küchen- und Sanitärbereiche ermöglichen ein hohes Maß an Eigenständigkeit – etwa für mehrere Generationen, erwachsene Kinder oder die Verbindung von Wohnen und persönlichen Arbeitsbereichen.
Ein schöner Garten, großzügige Außenbereiche und ein umfangreiches Untergeschoss ergänzen das Raumangebot. Die bekannten technischen und baurechtlichen Gegebenheiten werden nachstehend erläutert und wurden nach Angaben der Eigentümerin bei der aktuellen Kaufpreisgestaltung berücksichtigt.
QUICK READ – Die Immobilie auf einen Blick
- Wohnnutzfläche: ca. 384,50 m² laut vorliegender Bewertung; keine Bestätigung der baubehördlich genehmigten Wohnfläche
- Grundstück: ca. 766 m²
- Wohnkonzept: 5 bestehende Wohneinheiten auf drei Wohnebenen
- Raumangebot: 12 Zimmer laut Objektunterlagen
- Sanitär: 6 Badezimmer und 6 WCs laut Objektunterlagen
- Keller- und Nebenflächen: ca. 158,63 m² laut beschrifteten Raumflächen des Bestandsplans, ohne Garage
- Garagen- und Lagerbereich: ca. 158,67 m² laut Bestandsplan; zwei KFZ-Stellplätze baurechtlich bewilligt
- Freiflächen: großzügige Gartenterrasse, weitere Außenbereiche und gewachsener Garten
- Bauweise: Massivbauweise, vollständig unterkellert
- Heizung: Gas-Zentralheizung, Fußbodenheizung in den Wohnbereichen und thermische Solaranlage
- Energiekennzahlen: HWB 59 kWh/m²a, Klasse C | fGEE 0,90, Klasse B
Fünf Wohneinheiten – Raum für unterschiedliche Lebensmodelle
Eine der besonderen Qualitäten dieser Immobilie liegt in ihrer bestehenden Gliederung in fünf Wohneinheiten. Die Wohnbereiche verteilen sich auf Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss und verfügen über eigene Küchen- und Sanitärbereiche.
Mehrere Generationen können hier unter einem Dach leben und dennoch persönliche Rückzugsbereiche nutzen. Auch für erwachsene Kinder, Gäste oder ein vom übrigen Familienleben getrenntes Homeoffice bietet die vorhandene Struktur interessante Möglichkeiten.
Gemeinsam wohnen, ohne auf persönliche Freiräume verzichten zu müssen: Genau darin liegt der besondere Reiz dieses Hauses. Die Bezeichnung der fünf Wohneinheiten beschreibt die bestehende Aufteilung; die baurechtliche Einordnung wird im entsprechenden Abschnitt erläutert.
Großzügigkeit, die man spürt
Helle Aufenthaltsräume, große Fensterflächen und der Blick in den Garten prägen die Wohnatmosphäre. Die großzügigen Wohn- und Essbereiche bieten Platz für Familie und Gäste, während die verschiedenen Zimmer ausreichend Möglichkeiten zum Zurückziehen schaffen.
Parkettböden, verglaste Erkerbereiche und unterschiedliche Raumproportionen verleihen der Villa einen eigenständigen Charakter. Besonders reizvoll ist die Verbindung zum Garten: Das Grün bleibt auch im Inneren des Hauses ein ständiger Begleiter.
Erdgeschoss – Wohnen mit direkter Verbindung zum Garten
Das Erdgeschoss bildet den großzügigen Mittelpunkt des Hauses. Wohnzimmer, Küche, Bibliothek und weitere Zimmer bieten Raum für gemeinsame Stunden ebenso wie für individuelle Rückzugsmöglichkeiten.
Der direkte Zugang zur Terrasse und zum Garten erweitert das Wohnen ins Freie. Ein gemeinsames Essen auf der Terrasse oder ein ruhiger Nachmittag im Grünen lassen sich hier unkompliziert in den Alltag integrieren.
Obergeschoss – zwei eigenständige Wohneinheiten
Im Obergeschoss befinden sich zwei bestehende Wohneinheiten mit eigenen Aufenthalts-, Küchen- und Sanitärbereichen. Die Gliederung ermöglicht persönliche Freiräume innerhalb des Hauses und ist insbesondere für ein Mehrgenerationenkonzept interessant.
Das zentrale Stiegenhaus verbindet die Ebene mit den übrigen Geschossen. So bleiben die einzelnen Wohnbereiche voneinander getrennt und zugleich Teil eines gemeinsamen Zuhauses.
Dachgeschoss – Wohnräume mit eigenständigem Charakter
Das Dachgeschoss umfasst zwei weitere bestehende Wohneinheiten. Die Dacharchitektur gibt den Räumen eine besondere Atmosphäre; zusätzliche Sanitär- und Nebenräume ergänzen das Angebot.
Die bekannten Abweichungen der tatsächlichen Ausführung von der bewilligten Planung und der noch offene baurechtliche Klärungsbedarf sind bei dieser Ebene besonders zu berücksichtigen.
Ein gewachsener Garten für die schönen Stunden zuhause
Bäume, Sträucher, blühende Pflanzen und unterschiedliche Aufenthaltsbereiche verleihen dem Garten seine gewachsene Atmosphäre. Hier findet sich Platz für gemeinsame Familienzeit ebenso wie für einen ruhigen Rückzugsort.
Die großzügige Terrasse bietet einen einladenden Rahmen für einen großen Esstisch, gemütliche Sitzgruppen und gesellige Stunden mit Freunden. Durch die direkte Verbindung zum Haus wird der Außenbereich zu einem selbstverständlichen Teil des Wohnens.
Ob Frühstück im Freien, Gartenarbeit oder ein entspannter Nachmittag mit einem Buch – dieser Garten bietet Raum für unterschiedliche Vorstellungen von Lebensqualität.
Ein Untergeschoss mit bemerkenswertem Flächenangebot
Die im Bestandsplan beschrifteten Keller-, Technik-, Sport-, Ruhe- und Abstellbereiche ergeben zusammen rund 158,63 m² Keller- und Nebenflächen. Sie ergänzen die oberirdischen Wohnebenen um umfangreiche Flächen für die praktischen Anforderungen eines großzügigen Haushalts.
Hinzu kommt der im Bestandsplan mit rund 158,67 m² ausgewiesene Garagenbereich. Bei dessen Nutzung ist zwischen dem tatsächlichen Platzangebot und der bewilligten Verwendung zu unterscheiden: Baurechtlich bewilligt sind zwei KFZ-Stellplätze; die übrigen betreffenden Flächen sind als Lager ausgewiesen.
Eine darüber hinausgehende Nutzung zur Fahrzeugabstellung wäre gesondert behördlich abzuklären und gegebenenfalls genehmigen zu lassen. Eine entsprechende Genehmigungsfähigkeit wird nicht zugesichert.
Wohnkomfort und Haustechnik
Die Villa wurde in Massivbauweise errichtet und ist vollständig unterkellert. Eine zentrale Gasheizungsanlage und die Fußbodenheizung in den Wohnbereichen sorgen für die Wärmeversorgung. Die Warmwasserbereitung wird durch eine thermische Solaranlage unterstützt.
Die Solaranlage wurde im Juli 2026 durchgespült und nachgefüllt. Der Energieausweis weist einen Heizwärmebedarf von 59 kWh/m²a, Klasse C, und einen Gesamtenergieeffizienz-Faktor von 0,90, Klasse B, aus.
Technische Befunde und Sanierungsbedarf
Feuchtigkeitsschäden in Garage und Pelletsraum
Im Bereich der Garage und des Pelletsraums sind Feuchtigkeitsschäden bekannt. Dazu liegen technische Untersuchungen und Leckortungsberichte vor. Die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und der tatsächliche Gesamtsanierungsaufwand sind noch nicht abschließend geklärt.
Nach Mitteilung der Eigentümerin reichen die bislang vorliegenden Kostenangaben von schriftlichen Kostenvoranschlägen in einer Größenordnung von € 10.000,- bis zu mündlich genannten Kosteneinschätzungen von rund € 100.000,-.
Diese Angaben stellen weder einen verbindlich festgestellten Sanierungsaufwand noch eine bestätigte Gesamtkostenspanne dar. Aus den genannten Beträgen kann daher keine gesicherte Aussage über die tatsächlichen Kosten sämtlicher erforderlicher Sanierungsarbeiten abgeleitet werden.
Dachstuhl
Nach der zuletzt vorliegenden Mitteilung der Eigentümerin werden die am Dachstuhl festgestellten Holzverfärbungen fachgerecht behandelt und die betroffenen Bereiche instand gesetzt. Eine Schädigung der Dachkonstruktion durch holzzerstörende Pilze wurde gutachterlich nicht festgestellt.
Die vorhandenen Befunde, Leckortungsberichte und schriftlichen Kostenvoranschläge werden nach einer konkreten Anfrage gemeinsam mit dem Exposé und den weiteren relevanten Objektunterlagen an Kaufinteressenten übermittelt.
Flächenangaben und baurechtliche Situation
Die angegebenen Wohn- und Nutzflächen beruhen auf den vorhandenen Objektunterlagen. Die Wohnnutzfläche von ca. 384,50 m² ist der vorliegenden Bewertung entnommen; die genannten Keller- und Garagenflächen beruhen auf den Flächenangaben des Bestandsplans. Diese Angaben sind nicht mit einer Bestätigung der baubehördlich genehmigten Flächen gleichzusetzen.
Der Bestandsplan wurde auf Grundlage des bewilligten Einreichplans erstellt. Naturmaße wurden laut Planvermerk punktuell überprüft; geringfügige Abweichungen vom tatsächlichen Bestand sind daher möglich.
Zwischen der tatsächlichen Bauausführung und den bewilligten Plänen bestehen einzelne Abweichungen. Dazu zählen insbesondere der tiefer ausgeführte gartenseitige Anbau im Erdgeschoss sowie die Ausführung eines gartenseitigen Wohnraums im Dachgeschoss anstelle der ursprünglich vorgesehenen Loggia und des Flachdachs. Die Einschränkung der bewilligten Fahrzeugabstellung im Untergeschoss ist ebenfalls zu berücksichtigen.
Die Eigentümerin setzt derzeit keine weiteren Schritte zur baurechtlichen Bereinigung. Eine abschließende Klärung der offenen baurechtlichen Fragen liegt nicht vor. Die Genehmigungsfähigkeit der abweichend ausgeführten Gebäudeteile ist nicht abschließend bestätigt. Ergänzende Einreichungen, behördliche Genehmigungen oder bauliche Anpassungen können erforderlich sein.
Die Beschreibung der fünf Wohneinheiten bezieht sich auf die bestehende Aufteilung des Hauses. Daraus ergibt sich keine Bestätigung einer uneingeschränkten baubehördlichen Genehmigung sämtlicher ausgeführter Wohnflächen und Gebäudeteile.
Kaufpreisgestaltung
Nach ausdrücklicher Mitteilung der Eigentümerin wurden der Sanierungsbedarf sämtlicher bekannter baulicher Mängel sowie die offenen baurechtlichen Fragen im aktuellen Angebotspreis berücksichtigt.
Diese Berücksichtigung bei der Preisgestaltung bedeutet nicht, dass der tatsächliche Sanierungsaufwand, die damit verbundenen Gesamtkosten oder die Genehmigungsfähigkeit bereits abschließend geklärt sind. Maßgeblich für die weitere Beurteilung sind die vorliegenden Unterlagen und die noch erforderlichen fachlichen beziehungsweise behördlichen Abklärungen.
Lage und Infrastruktur – wohnen nahe dem Lainzer Tiergarten
Die Nähe zum Lainzer Tor gehört zu den besonderen Stärken dieser Immobilie. Der Lainzer Tiergarten bietet einen weitläufigen Natur- und Erholungsraum für Spaziergänge, Bewegung und gemeinsame Ausflüge. Auch der Hörndlwald ergänzt die Freizeitmöglichkeiten im näheren Umfeld.
Einfamilienhäuser, Gärten und eine aufgelockerte Bebauung prägen die Umgebung. Das Wohnumfeld verbindet den grünen Charakter des westlichen Hietzings mit den Angeboten des städtischen Lebens.
Eine Bushaltestelle befindet sich im nahen Umfeld. Über weiterführende Anschlüsse bestehen Verbindungen zu Straßenbahn, Bahn und U-Bahn. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Bäckereien, Schulen, Kindergärten und medizinische Einrichtungen sind in den umliegenden Hietzinger Wohnbereichen erreichbar.
Für Menschen, die gerne im Grünen leben und dennoch innerhalb Wiens zuhause sein möchten, bietet dieser Standort eine reizvolle Verbindung aus Naturnähe, großzügigem Wohnumfeld und städtischer Infrastruktur.
Unser Resümee
Diese Villa bietet viel Raum für Familie, gemeinsame Zeit und persönliche Freiräume. Fünf bestehende Wohneinheiten, ein gewachsener Garten und umfangreiche Nebenflächen verleihen ihr eine besondere Vielseitigkeit.
Die bekannten technischen und baurechtlichen Gegebenheiten gehören zur Ausgangslage des Angebots und werden offen dargestellt. Zugleich bleiben das großzügige Raumangebot, die individuelle Wohnatmosphäre und die Nähe zum Lainzer Tiergarten wesentliche Qualitäten dieses Hauses.
Ein Zuhause mit Charakter und Platz für unterschiedliche Lebensideen – in einer grünen Hietzinger Wohnlage.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
