Exklusive 3-Zimmer-Gartenwohnung mit außergewöhnlichen Freiflächen
Zeitlose Architektur. Privatsphäre. Natur unmittelbar vor der Tür.
Außergewöhnlich wohnen
Es gibt Gartenwohnungen – und es gibt Immobilien, bei denen der Außenraum den Charakter eines eigenen kleinen Anwesens annimmt.
Diese hochwertig ausgestattete Wohnung verbindet eine klare, helle Innenarchitektur mit einer rund 40 m² großen Terrasse und außergewöhnlich weitläufigen, sorgfältig angelegten Gartenflächen. Große Glasflächen holen das Grün in den Wohnbereich; nahezu jeder Blick endet in gewachsenem Baumbestand, gepflegten Rasenflächen und geschützten Rückzugsorten.
QUICKREAD – alles auf einen Blick
Wohnnutzfläche: ca. 87,4 m² laut Nutzwertdokumentation
Raumangebot: 3 Zimmer
Wohnküche: ca. 37,4 m²
Terrasse: ca. 40 m²
Wohnungsgarten: ca. 212 m²
Zusätzliche Gartenteilfläche: ca. 279 m² zur alleinigen Nutzung
Gartenflächen gesamt: rund 490 m²
Kellerabteil: ca. 5 m²
Tiefgaragenstellplatz: Nr. 32 zusätzlich 25.000,-
Geschoss: Erdgeschoss
Erschließung: Lift bis zur Tiefgarage
Heizung: Fußbodenheizung
Kühlung: Temperierungs- beziehungsweise Kühlmöglichkeit
Besonderheiten: Designkamin, hochwertige Einbauküche, außergewöhnliche Gartenflächen, Pavillon mit Whirlpoolbereich
Der Garten
Großzügigkeit, Ruhe und Privatsphäre
Der zur Wohnung gehörende Garten wird durch eine zusätzliche, exklusiv zugeordnete Gartenteilfläche erweitert. So entsteht ein Außenraum von insgesamt rund 490 m² – eine Dimension, die im Wohnungseigentum nur äußerst selten zu finden ist.
Die großzügige Rasenfläche, der gewachsene Baumbestand und die fein gesetzten Solitärgehölze schaffen eine beeindruckende Weite, ohne die Geborgenheit und Privatsphäre eines geschützten Gartens zu verlieren.
Der Außenbereich bietet viel Platz zum Entspannen, für gesellige Stunden mit Familie und Freunden sowie für unterschiedlichste Freizeit- und Nutzungsmöglichkeiten. Der Blick ins dichte Grün vermittelt das Gefühl, nicht in einer Wohnung, sondern in einem kleinen privaten Anwesen zu leben.
Lebensraum im Freien
Die rund 40 m² große Terrasse bildet eine großzügige Erweiterung des Wohnraums und ist unmittelbar vom Wohn- und Essbereich aus begehbar. Innen- und Außenraum gehen hier nahezu selbstverständlich ineinander über.
Im rückwärtigen Gartenbereich ergänzt ein geschützter Pavillon mit Whirlpoolbereich das außergewöhnliche Angebot. Bewässerungspunkte sowie die vorhandene Infrastruktur für einen Mähroboter erleichtern die laufende Gartenpflege.
Die Übernahme einzelner Garten- und Ausstattungsgegenstände erfolgt nach gesonderter Vereinbarung.
Wohnen
Der Wohnbereich als Mittelpunkt des täglichen Lebens
Der offene Wohn-, Ess- und Küchenbereich umfasst rund 37 m² und bildet das kommunikative Zentrum der Wohnung.
Breite Glasflächen und direkte Ausgänge zur Terrasse prägen den Raum und holen den Garten unmittelbar in das Wohngefühl. Das Zusammenspiel aus hellen Einbauten, warmem Eichenparkett und einer ruhigen, zeitlosen Materialwahl schafft ein besonders harmonisches Ambiente.
Ein verglaster Designkamin setzt einen hochwertigen architektonischen Akzent und gliedert den Raum, ohne ihm seine Offenheit zu nehmen. Der direkte Übergang auf die Terrasse macht das Wohnen im Freien zu einem natürlichen Bestandteil des Alltags.
Küche
Hochwertig ausgestattet und durchdacht geplant
Die Küche fügt sich harmonisch in den offenen Wohnbereich ein und überzeugt durch eine klare, zeitlose Linienführung.
Glänzend weiße Fronten, warme Holzoberflächen und durchdachte Stauraumlösungen bestimmen das hochwertige Erscheinungsbild. Die Arbeitsflächen bieten ausreichend Platz für die tägliche Nutzung und machen die Küche zugleich zu einem attraktiven Mittelpunkt für gemeinsames Kochen.
Zur Ausstattung gehören unter anderem:
- Bosch-Einbaugeräte
- Induktionskochfeld
- Backofen
- zusätzliches Kombigerät
- integrierter Geschirrspüler
- zahlreiche Laden- und Stauraumlösungen
- indirekte Arbeitsflächenbeleuchtung
Rückzugsbereiche
Zwei ruhige und flexibel nutzbare Zimmer
Das Schlafzimmer mit rund 14,4 m² bietet ausreichend Platz für eine großzügige Möblierung. Maßgefertigte Einbauten und die ruhige Ausrichtung unterstreichen den privaten und behaglichen Charakter dieses Raumes.
Das zweite Zimmer verfügt über rund 13,5 m² und wird derzeit als Arbeits- und Rückzugszimmer genutzt. Durch seine angenehme Größe und den direkten Bezug zum Garten eignet es sich ebenso hervorragend als Kinderzimmer, Gästezimmer oder vollwertiges weiteres Schlafzimmer.
Beide Räume bieten eine ruhige Atmosphäre und vielseitige Möglichkeiten, die Wohnung an unterschiedliche Lebenssituationen anzupassen.
Bad und Sanitärbereiche
Großzügiges Tageslichtbad mit hochwertiger Ausstattung
Das Badezimmer verfügt über ein Fenster und bietet mit rund 7,25 m² besonders viel Bewegungsfreiheit.
Eine großformatig verflieste, bodenebene Dusche mit transparenter Glasabtrennung prägt das moderne Erscheinungsbild. Zwei Aufsatzwaschbecken von Villeroy & Boch, hochwertige Armaturen, großzügige Spiegel- und Stauraumlösungen sowie der integrierte Waschmaschinenanschluss ergänzen die Ausstattung.
Das WC ist separat angeordnet und verfügt über ein eigenes Handwaschbecken.
Grundriss und Raumaufteilung
Der kompakte und gleichzeitig großzügig wirkende Grundriss überzeugt durch eine klare Gliederung sowie außergewöhnlich viel Stauraum.
Wohnküche: ca. 37,44 m²
Schlafzimmer: ca. 14,41 m²
Zweites Zimmer: ca. 13,46 m²
Abstellraum: ca. 7,49 m²
Badezimmer: ca. 7,25 m²
Vorraum: ca. 5,18 m²
Separates WC: ca. 2,20 m²
Wohnnutzfläche gesamt: ca. 87,43 m²
Terrasse: ca. 40,01 m²
Wohnungsgarten: ca. 212,39 m²
Zusätzliche Gartenteilfläche C: ca. 279 m² zur alleinigen Nutzung
Ausstattung
Qualität, die man sieht und spürt
Die Wohnung präsentiert sich hochwertig, modern und ausgesprochen gepflegt. Die Ausstattung wurde funktional durchdacht und gleichzeitig mit großem Augenmerk auf ein ruhiges und zeitloses Gesamtbild gewählt.
Wohnen und Innenausbau
- hochwertiger Eichenparkettboden
- große Glasflächen mit direktem Gartenbezug
- maßgefertigte Einbauten
- verglaster Designkamin
- zahlreiche integrierte Stauraumlösungen
- harmonisches Beleuchtungskonzept
- moderne Wand- und Deckengestaltung
Raumklima
- Fußbodenheizung
- vorhandene Temperierungs- beziehungsweise Kühlmöglichkeit
- außenliegender Sonnenschutz
- Insektenschutz
- angenehmes Raumklima auch in den Sommermonaten
Küche
- hochwertige Einbauküche
- Bosch-Einbaugeräte
- Induktionskochfeld
- zwei Backofen- beziehungsweise Kombigeräte
- integrierter Geschirrspüler
- zahlreiche Laden und Schränke
- beleuchtete Arbeitsflächen
Bad und Sanitär
- Tageslichtbad
- großformatige Fliesen
- bodenebene Dusche
- transparente Glasabtrennung
- Doppelwaschtisch
- Villeroy & Boch-Keramik
- hochwertige Armaturen
- Waschmaschinenanschluss
- separates WC mit Handwaschbecken
Stauraum
- außergewöhnlich großer Abstellraum innerhalb der Wohnung
- zahlreiche Einbaumöbel
- eigenes Kellerabteil mit rund 5 m²
- zusätzliche allgemeine Abstellmöglichkeiten im Haus
Haus und Nebenräume
Komfort beginnt bereits vor der Wohnungstür
Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss von Haus 2 einer modern konzipierten und gepflegten Wohnanlage.
Ein Lift verbindet die Wohnebene komfortabel mit der Tiefgarage. Zur Wohnung gehören der Tiefgaragenstellplatz Nr. 32 (zusätzlich 25.000,-) sowie ein eigenes Kellerabteil.
Ein Kinderwagen- und Fahrradraum sowie gepflegte Zugangs- und Allgemeinbereiche ergänzen den täglichen Wohnkomfort.
Die Tiefgarage ist übersichtlich gestaltet und ermöglicht einen wettergeschützten Zugang zum Gebäude.
Lage
Naturverbunden wohnen in Wien-Rodaun
Die Wohnanlage befindet sich in einer ruhigen Sackgasse am Rand des Wienerwalds und in der Nähe des renaturierten Liesingbachs.
Rodaun verbindet die besondere grüne Lebensqualität des Wiener Südens mit einer gewachsenen und gut funktionierenden Infrastruktur. Die Umgebung ist von Einfamilienhäusern, kleineren Wohnanlagen, Grünflächen und dem unmittelbaren Übergang zum Wienerwald geprägt.
Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und medizinische Versorgung befinden sich im näheren Umfeld. Bus, Straßenbahn und der Bahnhof Liesing gewährleisten eine gute Anbindung an das Wiener Verkehrsnetz.
Natur und Freizeit
Der Wienerwald, der Liesingbach sowie die weitläufigen Grünräume rund um Rodaun bieten einen besonders hohen Freizeit- und Erholungswert. Spaziergänge, Radtouren und sportliche Aktivitäten beginnen hier nahezu unmittelbar vor der Haustür.
Verkehr und Infrastruktur
Die Lage ermöglicht kurze Wege Richtung Mauer, Liesing und Perchtoldsdorf und verbindet städtische Erreichbarkeit mit außergewöhnlicher Ruhe.
Die Straßenbahnlinie 60, verschiedene Busverbindungen sowie der Bahnhof Liesing bieten eine komfortable Anbindung an die Wiener Innenstadt und das regionale Verkehrsnetz.
Persönliche Begleitung
Eine Immobilie, die man erleben muss
Die außergewöhnliche Kombination aus hochwertigem Wohnraum, großzügiger Terrasse und rund 490 m² nutzbarer Gartenfläche lässt sich auf Bildern und Plänen nur eingeschränkt vermitteln.
Gerne nehme ich mir persönlich Zeit, Ihnen diese besondere Immobilie im Rahmen einer ausführlichen Besichtigung zu präsentieren.
Rechtliche Hinweise
Alle Angaben beruhen auf den von der Eigentümerseite und der Hausverwaltung zur Verfügung gestellten Unterlagen sowie auf den im Zuge der Besichtigung aufgenommenen Fotos. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben wird keine Haftung übernommen. Sämtliche Flächenangaben sind als Circa-Angaben zu verstehen.
Die aktuelle Nutzwertdokumentation weist für Top 2.01 eine Wohnnutzfläche von 87,43 m² aus; der ursprüngliche Verkaufsplan nennt eine Fläche von 87,84 m². Im Exposé wird daher mit einer Wohnnutzfläche von ca. 87,4 m² gearbeitet.
Der Wohnung sind laut den vorliegenden Unterlagen ein Garten von ca. 212,39 m², eine Terrasse von ca. 40,01 m², ein Kellerabteil von ca. 4,99 m² sowie der Tiefgaragenstellplatz Nr. 32 zugeordnet.
Die zusätzliche Gartenfläche beruht auf einem Miteigentumsanteil von 279/2298 an der EZ 1051 und einer grundbücherlich ersichtlichen Benützungsregelung für die Teilfläche C. Sie stellt kein Zubehör-Wohnungseigentum zur Wohnung dar. Die Angabe von rund 279 m² ist eine aus dem Anteil und der Nutzungsregelung abgeleitete Größenorientierung und ersetzt keine Vermessung.
Einbauten, bewegliches Inventar sowie Whirlpool- und Gartenausstattung sind nur insoweit Vertragsgegenstand, als dies im Kaufanbot beziehungsweise im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart wird.
Änderungen, Irrtümer, Zwischenverkauf und Zwischenvermietung bleiben vorbehalten. Die Energiekennzahlen werden nach Vorliegen eines aktuellen Energieausweises ergänzt.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
