Villa beim Lainzer Tor – großzügiges Wohnen, gewachsener Garten und Raum für Generationen
Große Fenster, der Blick ins Grüne und ein Garten, in dem sich der Alltag ein wenig leichter anfühlt: Diese Villa nahe dem Lainzer Tor verbindet großzügiges Wohnen mit einer besonderen, über die Jahre gewachsenen Atmosphäre. Die hellen Aufenthaltsräume, die einladende Terrasse und die unterschiedlichen Rückzugsbereiche machen das Haus zu einem Zuhause mit eigenständigem Charakter.
Besonders reizvoll ist das Raumkonzept mit fünf Wohnbereichen auf drei Wohnebenen. Es bietet Platz für eine große Familie, mehrere Generationen oder ein Zusammenleben, bei dem Nähe und Eigenständigkeit gleichermaßen wichtig sind. Ein Haus für Menschen, die nicht nur viel Raum suchen, sondern diesen auch ganz persönlich nutzen möchten.
QUICK READ – Die Immobilie auf einen Blick
- Grundstück: ca. 766 m²
- Wohnfläche: ca. 348,50 m²
- Garten: gewachsener Baum- und Pflanzenbestand mit unterschiedlichen Aufenthaltsbereichen
- Raumangebot: 12 Zimmer, verteilt auf Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss
- Wohnkonzept: fünf bestehende Wohnbereiche mit eigenen Küchen- und Sanitärbereichen
- Sanitär: sechs Badezimmer und sechs WCs
- Terrasse: ca. 65,04 m², südwestlich orientiert
- Untergeschoss: großzügige Neben-, Hobby-, Lager- und Technikflächen
- Parken: zwei baurechtlich bewilligte KFZ-Stellplätze im Untergeschoss; weitere Flächen sind als Lager ausgewiesen
- Bauweise: Massivbau, vollständig unterkellert
- Heizung: Gas-Zentralheizung, Fußbodenheizung in den Wohnbereichen und thermische Solaranlage
- Energiekennzahlen: HWB 59 kWh/m²a, Klasse C; fGEE 0,90, Klasse B
Wohnen mit Charakter und einem besonderen Blick ins Grüne
Die großzügigen Fensterflächen und verglasten Erkerbereiche prägen das Wohngefühl dieses Hauses. Sie öffnen die Räume zum Garten und schaffen helle Plätze zum Essen, Lesen und Zusammensitzen. Warme Holzböden, unterschiedliche Raumproportionen und die Verbindung zwischen den Aufenthaltsbereichen verleihen der Villa eine persönliche, einladende Ausstrahlung.
Dabei bleibt neben den gemeinschaftlichen Wohnbereichen ausreichend Platz für individuelle Rückzugsorte. Ein separates Arbeitszimmer, Räume für erwachsene Kinder oder ein eigener Bereich für Angehörige: Das vorhandene Raumangebot lässt unterschiedliche Vorstellungen vom gemeinsamen Wohnen zu.
Ein Haus, das Nähe und Eigenständigkeit verbindet
Im Erdgeschoss liegt der großzügige Wohnbereich mit direkter Verbindung zur Terrasse und zum Garten. Im Obergeschoss und im Dachgeschoss befinden sich jeweils zwei weitere Wohnbereiche mit eigenen Küchen- und Sanitäreinrichtungen. Das zentrale Stiegenhaus verbindet die Ebenen miteinander.
Gerade für mehrere Generationen ist diese Gliederung interessant: Gemeinsame Zeit findet im Haus oder im Garten statt, während die einzelnen Bereiche persönliche Freiräume ermöglichen. Zusammenleben muss hier nicht bedeuten, auf Eigenständigkeit zu verzichten. Eine darüber hinausgehende Veränderung der Raumaufteilung kann entsprechend dem gewünschten Wohnkonzept fachlich geprüft werden.
Wohnkomfort und Haustechnik
Die Villa ist in Massivbauweise errichtet und vollständig unterkellert. Parkettböden in den Wohnräumen, keramische Beläge in den Sanitärbereichen und eine Fußbodenheizung in den Wohnbereichen bilden die Grundlage für ein angenehmes Wohnumfeld.
Die Wärmeversorgung erfolgt zentral über eine Gasheizungsanlage. Eine thermische Solaranlage unterstützt die Warmwasserbereitung. Diese wurde im Juli 2026 durchgespült und nachgefüllt.
Gartenleben mit viel Platz für die schönen Stunden
Der Garten gehört zu den besonderen Qualitäten dieser Liegenschaft. Gewachsene Bäume, Sträucher, blühende Pflanzen und unterschiedliche Sitzmöglichkeiten schaffen einen Außenbereich mit Atmosphäre. Hier findet sich Platz für einen ruhigen Nachmittag ebenso wie für gemeinsame Stunden mit Familie und Freunden.
Die großzügige Südwest-Terrasse erweitert das Wohnen ins Freie. Ein großer Esstisch, gemütliche Sitzgruppen und Pflanzen lassen sich hier gut miteinander verbinden. Der direkte Zugang aus dem Haus macht den Garten zu einem selbstverständlichen Teil des Alltags.
Ergänzend bieten die Neben- und Lagerräume im Untergeschoss zusätzlichen Platz für die praktischen Anforderungen eines großzügigen Haushalts. Auch der vorhandene Hobbybereich erweitert die Möglichkeiten abseits der eigentlichen Wohnebenen.
Gebäudezustand – fachliche Feststellungen und anstehende Arbeiten
Zu einzelnen Gebäudebereichen liegen fachliche Untersuchungen vor. Diese ermöglichen eine differenzierte Einordnung des Zustands und benennen die noch erforderlichen beziehungsweise empfohlenen Maßnahmen.
Dach und Dachraum
Die untersuchte Dachkonstruktion wurde als in gutem Zustand beschrieben. Es wurden keine Anzeichen eines Befalls oder von Schäden durch holzzerstörende Pilze festgestellt. Die Dacheindeckung wurde bei der Begehung im Oktober 2026 als sehr gut, die Kupferspenglerarbeiten als fachgerecht beurteilt. Ein Niederschlagseintritt über das Dach wurde als unwahrscheinlich eingeschätzt.
An Teilen der Holzschalung und einzelner Sparren bestehen Verfärbungen durch Bläue- und Schimmelpilze. Diese Pilzarten verursachen keine wesentlichen Festigkeitsverluste und keine Fäulnis des Holzes; der oberflächliche Bewuchs ist dennoch fachgerecht zu entfernen. Bei der Untersuchung Ende September 2026 war das Holz in den betroffenen Bereichen trocken. Auch bei der weiteren Begehung Mitte Oktober wurde an den untersuchten Flächen keine erhöhte Feuchtigkeit festgestellt.
Als mögliche Feuchteursachen werden Luftundichtheiten zu den darunterliegenden Wohnräumen beziehungsweise ungedämmte Entlüftungsleitungen beschrieben. Empfohlen sind winterliche Feuchtekontrollen bei Nutzung der darunterliegenden Wohnbereiche und gegebenenfalls die Beseitigung festgestellter Luftundichtheiten. Weitere Maßnahmen betreffen das Abdichten zweier bei der Untersuchung undichter Absperrhähne, die Dämmung der Entlüftungsleitungen, die Erneuerung beschädigter Insektenschutzgitter und die Reinigung vorhandener Kleintierverunreinigungen im Dachraum. Die trockenen Messwerte stellen eine Momentaufnahme dar; eine abschließende Beurteilung des winterlichen Feuchteverlaufs liegt noch nicht vor.
Garage und Keller
Im Untergeschoss sind Feuchtigkeitsschäden dokumentiert. Ein früheres Gebrechen an der oberhalb der Garage verlaufenden Gartenleitung wurde bereits behoben. Die im Juli 2026 geprüfte Kaltwasserleitung im Keller erwies sich bei der Druckprobe als dicht.
Die weiterführende Untersuchung im Oktober 2026 beschreibt drei voneinander unabhängige Schadensbilder: an der Decke der Garageneinfahrt, an der Trennwand zwischen Garage und Keller sowie lokal begrenzt im Pelletsraum unterhalb der Eingangsstiege. Als Eintrittswege beziehungsweise Ursachen werden offene Randfugen bei der Garageneinfahrt, ein Wasseraustritt im Zusammenhang mit einem Rückstau der Regenablaufleitung und eine Fuge im Bereich der Eingangsstiege beschrieben.
Für die offenen Randfugen wird eine fachgerechte Verschließung, für die betroffene Stelle beim Pelletsraum eine Abdichtung mittels Injektionsverfahren empfohlen. Die zuvor verstopfte Regenablaufleitung wurde bereits gereinigt; bei der Kamerabefahrung waren keine offensichtlichen Beschädigungen der Leitung erkennbar. Die zusätzlich festgestellte, wenige Zentimeter aufsteigende Grundfeuchtigkeit an den Garagenaußenwänden wurde für die vorhandene bauliche Situation als normal eingestuft. Für diesen konkreten Befund wurde eine Gefährdung der Gebäudesicherheit ausgeschlossen.
Die noch erforderlichen Reparatur- und Abdichtungsarbeiten sowie deren Kosten werden weiter abgeklärt. Eine vollständige Behebung aller beschriebenen Feuchtigkeitsschäden ist bislang nicht nachgewiesen.
Baurechtliche Einordnung und Kaufpreisgestaltung
In einzelnen Bereichen weicht die tatsächliche Ausführung von der ursprünglich bewilligten Planung ab. Konkret betrifft dies:
- Erdgeschoss: Der gartenseitige Anbau beim Wohnzimmer wurde mit einer Tiefe von 2,50 m anstelle der bewilligten 1,50 m ausgeführt. Nach Mitteilung der Eigentümerin beurteilt eine beigezogene Ziviltechnikerin diese Erweiterung als bewilligungsfähig. Eine entsprechende behördliche Bewilligung der Abweichung liegt damit noch nicht vor.
- Dachgeschoss: Anstelle der bewilligten gartenseitigen Loggia und des Flachdachs über dem angebauten Bauteil wurde ein gartenseitiger Wohnraum ausgeführt. Die baurechtliche Bereinigung dieses Bereichs ist noch abzuklären.
- Kellergeschoss: Bewilligt sind zwei KFZ-Stellplätze; die übrigen betreffenden Flächen sind als Lager ausgewiesen. Eine darüber hinausgehende Nutzung zur Fahrzeugabstellung wäre vom künftigen Eigentümer behördlich abzuklären und gegebenenfalls genehmigen zu lassen.
Die bekannten baurechtlichen Abweichungen wurden bereits bei der Kaufpreisgestaltung berücksichtigt. Im Hinblick auf die anstehenden Reparaturen besteht zusätzlich Verhandlungsspielraum. Umfang, Kosten und Ergebnis einer allfälligen baurechtlichen Bereinigung sind noch nicht abschließend geklärt.
Lage und Infrastruktur – das grüne Hietzing als Lebensraum
Die Nähe zum Lainzer Tor verleiht dieser Wohnlage ihren besonderen Reiz. Der Lainzer Tiergarten bietet einen weitläufigen Naturraum für Spaziergänge, Bewegung und gemeinsame Ausflüge. Auch der Hörndlwald ergänzt die Erholungsmöglichkeiten im näheren Umfeld.
Einfamilienhäuser, Gärten und eine aufgelockerte Bebauung prägen die Umgebung. Hier steht nicht die Dichte der Stadt im Vordergrund, sondern das Wohnen mit Grünblick und Raum zum Durchatmen – innerhalb Wiens und mit den Angeboten Hietzings in erreichbarer Nähe.
Eine Bushaltestelle befindet sich im nahen Umfeld. Weiterführende Anschlüsse an Straßenbahn, Bahn und U-Bahn verbinden den Standort mit anderen Teilen Wiens. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Bäckereien, Schulen, Kindergärten und medizinische Einrichtungen ergänzen das Angebot in den umliegenden Wohnbereichen.
Besonders für Familien und Menschen, die ihre Freizeit gerne im Grünen verbringen, verbindet dieser Standort Naturnähe mit den Möglichkeiten des städtischen Lebens.
Unser Resümee
Eine Villa mit Charakter, einem gewachsenen Garten und einem Raumangebot, das unterschiedliche Lebensentwürfe zusammenbringen kann. Die Nähe zum Lainzer Tiergarten und die Gliederung der Wohnebenen machen sie besonders für Familien und mehrere Generationen interessant. Ein Zuhause für Menschen, die großzügig wohnen, gemeinsam leben und ihre eigenen Vorstellungen verwirklichen möchten.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
